安徽淮南房地产市场调研报告201412pptx.ppt

安徽淮南房地产市场调研报告,提报时间2014年12月 提报单位新联康（中国）山西分公司,Contents 目 录,第一部分淮南城市分析,第一节城市区位,第二节城市概况,第三节城市经济,第四节城市产业,第五节居民收入,第六节城市发展与规划,第七节小结,第二部分淮南房地产市场分析,第一节市场运行情况,第二节板块结构及分析,第三节楼盘分布及重点楼盘分析,第四节房地产市场小结,第五节本项目初步研判,STEP,1,淮南城市分析,第一节城市区位,第二节城市概况,第三节城市经济,第四节城市产业,第五节居民收入,第六节城市发展与规划,第七节小结,城市区位,位于长三角外围，地处安徽省中部偏北，铁路网络发达，高铁 快速投建，高速、国道、省道四通八达，交通优势明显,区位位于长三角外围，一定秳度上受长三 角的辐射影响。地处安徽省中部偏北，东接 滁州，南临合肥，西南不六安相连，西及西 北不阜阳交界，东北不蚌埠相交,铁路铁路运输网络发达，阜淮铁路、淮南 铁路贯穿淮南，矿区铁路更是纵横交错。阜 淮铁路可不京沪、京广、京九、陇海四大铁 路劢脉相接通,高铁2014年将建两条高速铁路，使淮南迅 速融入国家高速铁路网四纵四横框架中,公路合淮高速S17、阜淮高速S12、淮 蚌高速S17等高速公路穿过淮南，滁新高 速S12加速推进。206国道、308、102、 311省道四通八达,规划中的商杭（商丘阜阳淮南 合肥芜湖杭州）客运与线和合蚌客 运与线（京福快速通道）交汇于此,安 徽 省,长 三 角,城市概况,城市地处淮河中游，在安徽省下辖市中城市面积倒数第二，有 “蓝色星球的生命圣地”之称,简介安徽省下辖地级市,凤 台 县,八 公 山 区,潘 集 区,田 家 庵 谢 区 家 集 区,大 通 区,行政划分辖5区1县、1个社会发展综合实 验区、1个经济技术开发区，47个乡镇、 19个街道，191个社区居民委员会、603个 村民委员会,面积全市总面积2596.4k，其中市区面 积1566.4k，凤台县面积1030k。建成 区面积89.44k。 总面积在省内城市排名 倒二,人口2011年末全市总人口245.6万人， 其中非农业人口113.3万人，常住人口230 万人,历史1962年发现了赋存于晚前寒武纪地 层的生物化石群将地球后生劢物实体化石 记录向前推秱1亿年，因此有“蓝色星球的 生命圣地”之称,淮南化石,八公山,城市概况,国家重要能源基地、安徽省重型工业基地、华东火电基地三大 基地集于一身,国家重要能源基地,拥有丰富的煤炭资源，目前探明储量占安徽省，占华东地区,占全国，是全国五大煤矿之一。煤种齐全，煤质优良，是中国东部,和南部最好的煤田,安徽省重型工业基地,淮安市第二产业增加去以市区范围计算居全省各地市第四，煤炭、发电和,化肥生产在全省具有突出的地位,华东火电基地,2009年底，淮发电装机总容量已达到1000万千瓦，发电总量460亿千瓦时,以上，是全国6个煤电埢地之一。到2020年，建成装机总容量将达到2000,万千瓦时，发电能力将超过长江三峡水电站,煤炭市场开放，淮南经济飞速发展，2013年经济总量突破800亿，但在全省仍处于中部位置,城市经济,淮南市2004-2013年年GDP总量,GDP总量亿元,进入03、04年，随着国家放开煤炭市场以及国内、国际能源紧缺，煤炭价格快速上涨，淮南经济也开始飞速发展。 2013年经济总量突破850亿，但目前经济总量仍较低，处于省内中部位置,2013 年 淮 南 人 口 260万 ， 人 均GDP约35032.06元，折合超过5656.54美元，全省人均GDP排名第五，根据世界银行人均GDP不房地产发展阶段关系，房地产行业处于平稳发展期,城市经济,GDP增长率平均保持在8以上，2013人均GDP超过5500，淮南市房地产市场正处于快速发展向平稳期过渡阶段,第二产业比例逐年提升，一产及二产比例被压缩，其中第二产业以“煤、电、化”为主，年产值达到工业总产值近90,城市产业,2005年以来，淮南市加快国企改革，煤、电、化三大支柱产业作用显著增强，较大地拉升第二产业比重。 第二产业比重由2005年的53上升到2013年的62。农业等第一产业比重进一步下降，2010年降至7.8到2013年又逐年回升到29.9。第二产业成为淮南主要经济支撑产业。 2013年，煤、电、化三个产业产值占据工业总产值的85。 第二产业以初级加工制造业和原材料制造业为主，受周边城市相关下游产业的发展影响较大,淮南市2005-2013年三产比例,城市产业,淮南市因“煤”而快速发展，经过多年发展，形成立足煤矿生 产，快速开发衍生产业链条的产业发展形势,2011年开始,20022010,19302001,清末民初,1930年，国民政府在九 龙岗设淮南煤矿局，标 在淮南发现煤矿， 志着现代“淮南”的开 幵开始零星的采掘。 始,由于对资源的粗放使用 和浪费，煤炭资源价值 未能体现，城市经济和 城市发展速度相对缓慢,2002年起，国家开始 开放煤炭资源市场。 由于能源的秲缺价值 日益突显，城市经济 有了极大飞跃；城市 也随之快速发展,凭借各种优势资源淮 南矿区跻身 全国 13 个 亿吨煤炭埢地，幵率 先获得批准建设，已 经 纳 入 国家 能 源战 略,截至2011年底，淮南已累计产 煤10.5亿吨，发电5600亿千瓦 时，煤炭供应占长三角地区的 1/4，电力供应占上海用电量的 1/6,立足煤炭生产，延伸产业链条， 淮南市重点推进洁净煤、煤制 烯烃、煤制天然气、高倍聚光 光伏、太阳能光伏、生物质发 电、瓦斯发电等产业发展,2005年至2013年，淮南人均收入增幅超过100，主要靠煤炭、电力以及化工等行业的拉升,居民收入,淮南市近年人均可支配收入,作为淮南经济支柱的煤、电行业，得益于煤价上涨，行业经营状况大为改观，使得行业内职工收入大幅上涨，远高于淮南其他行业。 但相对于安徽省内的主要城市，淮南市的人均可支配收入位于中等偏下,2013年淮南城市化率近达到50，处于城市化进程加速阶段，未来淮南城市规模将进一步扩大,城市化水平,淮南历年人口城市化,从增长的情况看，淮南市2010年、2011年、2012年三年城镇化率分别是61.79、63.7、65.3，年均增长1.75个百分点，三年增幅为3.51个百分点，分别高于全国、全省同期增幅0.6、0.2个百分点,城市发展 与规划,以中心城市为节点，以高速公路和市域主干道为依托，构建 “一主两副四区”的城镇空间发展结构,凤桂城镇发展区,潘芦城镇发展区,一主指淮南中心城区，包括田家庵,区、山南新区、东部新城区三部分,是市域未来重点培育的增长极核，是,以后城市人口聚集的主要地区，主要,潘集城市副中心,凤台城市副中心,承担区域性服务功能、辐射市域周边,区域,二副是指市域内两个副中心城市,及潘集区驻地、凤台县城。是区、县,域的综合性服务中心，主要辐射本区,县及部分相邻县市,四区在全市形成四大城镇发展片区,毛新城镇发展区,中心 城区,南部城市发展区,及南部城市发展区、潘芦城镇发展区,凤顾城镇发展区、毛新城镇发展区,城市发展 与规划,城市中心目前由田家庵区、山南新区、东部新区组成；田家庵区为目前 城市核心，是城市最成熟区域；山南新区是未来行政中心，目前处于开 发阶段；东部新区是政府重点打造的工业基地，工业产业园为开发起步 阶段,田家庵区,山南新区,区域职能,田家庵区,山南新区,东部新区,城市建设,区域形象,区域形象一般，市区人群认知度不高,区域形象较好，认知度稳步提高,区域形象比较好，认知度高,淮南老城区、传统居住区、主要商业区,市中心，部分城区老旧，目前大量拆迁中,新兴政务区,城市主要发展方向之一，市委市 政府及淮矿二中即将迁入,经济开发区，待开发的新兴居 住区工业园,随工业园区的 建设逐渐发展,城市发展 与规划,城市“东进、南扩、西调、北联”，大规模建设，未来行政中 心向南转秱，但由于各种原因，短期内城市中心仍在田家庵,东进,埡育战略性新兴产业，筹划“两型城市”未来增长点。 依托合淮蚌城际铁路客运站，发展东部滨湖新区，形 成新兴产业聚集区,逐步把山南新区建设成淮南两型城市建设桥头堡、生 态环境建设示范区、现代化城市建设样板区、未来发 展的核心增长极,南扩,西调,未来行 政中心,北提,通过发展服务业和理由产业等方式实现退二进三，提 升城市品质，构建生态恢复示范区,加强不北部地区的联系，争创国家级示范区。建设国 家级煤化工循环经济产业示范区。加强中心城区不北 部地区的交通联系，带劢潘集区和凤台县的城镇发展,由于跨越式发展需进行较长时期的大规模基础设施建设；淮南人口增长缓慢，山南新区人口 积累需经历较长时间；淮南发展主要依托淮矿，其留守山北使得城市重心难以南秱。田家庵 的中心地位在近期不会改变,小结,城市区位位于长三角外围，地处安徽省中部偏北，铁路网络发达，高铁快速投建，高速、国道、省道四 通八达，交通优势明显,城市概况城市地处淮河中游，在安徽省下辖市中城市面积倒数第二，有“蓝色星球的生命圣地”之称； 国家重要能源基地、安徽省重型工业基地、华东火电基地三大基地集于一身,城市经济煤炭市场开放，淮南经济飞速发展，2013年经济总量突破800亿，但在全省仍处于中部位置,城市产业第二产业比例逐年提升，一产不二产比例被压缩，其中第二产业以“煤、电、化”为主，年产 值达到工业总产值近90；淮南市因“煤”而快速发展，经过多年发展，形成立足煤矿生产，快速开发 衍生产业链条的产业发展形势,居民收入2005年至2013年，淮南人均收入增幅超过100，主要靠煤炭、电力以及化工等行业的拉升,城市化水平2013年淮南城市化率近达到50，处于城市化进程加速阶段，未来淮南城市规模将进一步 扩大,城市规划与发展以中心城市为节点，以高速公路和市域主干道为依托，构建“一主两副四区”的城镇空 间发展结构。城市中心目前由田家庵区、山南新区、东部新区组成；田家庵区为目前城市核心，是城市最 成熟区域；山南新区是未来行政中心，目前处于开发阶段；东部新区是政府重点打造的工业埢地，工业产 业园为开发起步阶段。城市“东进、南扩、西调、北联”，大规模建设，未来行政中心向南转秱，但由于 各种原因，短期内城市中心仍在田家庵,STEP,2,淮南房地产市场,第一节市场运行情况,第二节板块结构及分析,第三节楼盘分布及重点楼盘分析,第四节房地产市场小结,第五节本项目初步研判,2011年后，淮南房地产投资市场增幅减小,房地产投 资状况,从2008年开始，淮南房地产资产投资明显增大，年均增幅达40以上，进入一个高速发展期。 2010年开始，房地产投资增幅高达43.2，超过78.3亿元。 2011年开始，淮南房地长投资依旧持续增长中，但增长速率有一定的缓冲,数据来源淮南房管局资料,近年淮南市商品房销售量逐年增加，2011年以来受调控影响， 销售量下滑，但商品房销售均价逐年上涨,市场运行,淮南市近年商品房销售及价栺情况,数据来源淮南房管局资料,板块划分 与特点,根据开发先后及成熟度，淮南市房地产发展栺局划分城田家庵 区、山南新区、东部新城区三个板块,片区成熟度田家庵区板块南山新区板块东部新城区板块,板块特点,田 家 庵 区,成熟居住区，品质较高， 价格高企，客源丰富，引 领整个淮南房地产市场， 均价4500-5000元,项目少，规模大，规划超 前，未来更具竞争力，物 业以独体别墅、联排、叠 排、花园洋房等高品质产 品为主，价格联排 10000元/，叠排8000 元/，普通住宅约5300 元/，淮南价栺标杆,多层为主，价格低，以开 发区内工作人员为主要购 买客户，市场潜力充足， 价 格 33003700 元 / ，价栺优势明显,东部新城区,田家庵区,山 南 新 区,南山新区,东 部 新 区,田家庵区（中心板块）城市核心，区域成熟，价值突出,区域形象淮南一直的城市中心，区域内行政、商务、购物等功能集中，人口密度高，但是建筑老旧，形象一半，目前正在积极寻求改造 道路交通路网密集，公共交通畅达，但是路面较窄，高峰时易阻塞 配套设施医疗、教育、商务、购物等配套齐全,物业类型小高层、高层为主 规模中大规模 价格均价4500-5000，性价比高。 主力户型在售部分普通住宅集中于80-120平米三房，部分50-70平米精装公寓 销售新推楼盘比较多，销售相对较好,田家庵区（中心板块）价格高，品质参差不齐,田家庵区在售楼盘一览表,售罄,山南新区未来政务中心，政策导向利好，开发起步阶段,区位形象未来的政务新区，政策倾斜力度大，区位认知程度逐渐提高 道路交通市政道路宽广优良，但目前公共交通缺乏 配套设施市委市政府、淮南二中将搬迁于此，规划有科技馆、奥体中心、五星级酒店等,山南新区项目少，规模大，规划超前，未来更具竞争力,物业类型别墅、多层洋房，搭配小高层 规模普遍大盘 价格联排10000，叠排8000，多层5000， 小高层4300，淮南价格领跑者 主力户型80-120平米舒适三房是 畅销户型，120-160平米奢阔户型去 化较慢 销售受政策及推盘进度影响， 相对2010年，总体销量下降明显。 目前月均销售约50套,山南新区在售楼盘一览表,售罄,东部新区（经开区）政府重点打造的工业基地，工业产业园的兴起为区域发展积 聚了充足的后劲,区域形象经济技术开发区是淮南重要的工业生产基地，随着生物医药工业园、韩国工业园、万向工业园等的兴起，区域形象正在改观。但目前人气较少 道路交通路面宽阔，车流顺畅，但道路档次形象较低，另外公共交通稍显不足。 配套设施基本缺乏,东部新区（经济开发区）开发起步阶段，项目不多，价格优势突出,物业类型传统多层及别墅为主 规模项目占地面积大，开发周期长 户型80-90平方米约占70 价格33003700元/平米 销售几乎推出即售完，这与本区项目不多，推出数量有限有关，另外，较低的价格也是一大卖点,区域特征总结田家庵区（中心板块）为核心，城南、城东快速发展,房价格局及客户流向两个梯级,东部新区/经开区 价格3300-3700,田家庵区 价格4500-5000,山南新区 价格5000-5200,全市房价呈两个梯级，中心板块与山南板块价格相当，城东板块垫底； 原集中在市中心的大量客源也分为两个流向，部分留在传统中心区；部分分流至山南新区，极少部分分流至城东板块,房地产市场小结,住宅“供大于求”格局加剧； 中心板块高品质楼盘体量日益增多，价格居高不下； 中心城区与山南新区目前在产品类型上互补，竞争不明显，但后期产品将集中于高层类物业，必将产生同质化竞争； 城市重点发展方向是山南新区，政府在未来几年内将大力投入山南新区的建设，以此加强淮南对周边的辐射力，新区将会代替目前的老城区，成为城市新中心。 市场价格集中在42005500元/平米，市场主力户型为90110平米的两房和120140平米的三房为主，以偏小面积销售的快，145平米以上大面积的顶层复式销售较慢,楼盘情况,处于一个总体吸纳规模有限，且长期性竞争的城市市场阶段,供需及去化情况,处于一个近三年年均销量约150万平方米（2010年达到231万平方米）的住宅市场； 城市销售速度最快单盘销量推测（2010年）约12-15万平方米/年（恒大绿洲、淮河新城 ）； 整体市场面临供大于求的阶段，住宅商品房成交量大幅下降； 住宅市场后续供量充足； 城市住宅在售盘后续供量超过800万平方米（共69个楼盘）；约需4年消化。 城市潜在供量大于潜在需求； 潜在供量（主城区）2500万平方米 潜在需求（主城区）1600万平方米， 据淮南市“十二五”规划 城市住宅集中需求期（城市化率70）， 约需住宅（最大值）在1500万平方米左右，主城区需求（最大值）1000万平方米， 潜在住宅供量约1500万平方米主城区， 且主要集中于东部城区、山南新区等高预期价值区位,以上数据来源于淮南市房管局网站的网上备案,本项目初步研判,本项目区位分析,本规划区地块位于合淮路与国庆西路、十涧湖路交叉路口处，交通便捷，有舜耕山风景，北有淮河，区域优越。 项目四至 西至规划的生态防护绿地，东到二中路，南至朝阳西路和舜耕西路，北到规划的纬六路和东海路，基地内地势平坦，建设条件良好,本项目初步研判,本项目现状分析,本项目初步研判,片区配套设施分析,学校洞二小、矿一中、实验中学、 淮南市第十九中学（原淮南二中）；商场苏果超市； 银行交通银行、通商银行、建设 银行、邮政银行、工商银行；幼儿园化建幼儿园；医院化建医院,本项目初步研判,棚户区改造政策利好,安徽在党中央、国务院的关怀下与国家有关部门的指导、支持下，在安徽省委、省政府的正确领导下，经过全省上下的共同努力，安徽省城市集中连片棚户区改造工作进展顺利。两年来，列入安徽省计划的16个市（不含合肥市）共拆除了980万平方米，新建回迁户1200万平方米的改造计划，改善了34万户、120万人的住房条件； 淮南淮南市全市总面积2596平方公里，其中市区面积1566平方公里，总人口235.8万，其中非农业人口106.7万；下辖五区一县和一个国家级综合实验区、三个省级开发区。根据国家及地方的文件精神，为加快淮南市城市化建设进程，切实改善我市棚户区居民的居住和生活条件，淮南市准备 利用四年时间（2009-2014年）改造棚户区占地面积约564万平方米，全市计划开工建设44个棚户区改造项目，计划投资139亿元人民币，拟规划面积868万平方米，拟拆迁面积295万平方米，拆迁约6万多户，使19.7万多人口的居住和生活条件得到明显改善,目标及要求 1、项目以棚户区改造立项，以住宅及商业为开发物业主体； 2、商业部分将打造成区域性商业中心并带来丰厚利润； 3、完成对项目规划布局建议及商业部分定位工作,本项目初步研判,基于对项目逐步深刻理解，我们在进行项目方案建议之前形成以下认识,三点认识,项目应打造成淮南西部区域标杆，改善区域形象,项目应充分整合项目特性及优势以寻求突破,项目的开发应成为促进区域发展升级的重要支撑,本项目初步研判,基于对项目的以上认知，新联康认为项目需解决四大核心问题,项目市场机会论证,项目最优发展策略问题,项目最佳规模及业态定位问题,项目财务成本测算问题,本项目初步研判,至此，新联康认为 本项目的挑战与机会并存， 我们需要对区域房地产市场进行详细研究， 充分整合运用项目特性及区域历史文化及自然资源优势， 以最佳策略、最优规模及最小风险、最大利润率， 指导项目操作、精准定位项目以找到发展的突破点,本项目初步研判,呈报单位太原中色十二冶房地产开发有限公司 汇报单位新联康（中国）有限公司山西分公司,汇报结束 谢谢聆听