天津大悦城汇报方案.pptx

大悦城方案汇报,2010年1月18日,市场篇,MARKET ARTICLE,P4,项目篇,PROJECT PAPERS,P17,销售篇,SALES ARTICLE,P33,客户篇,CUSTOMER ARTICLE,P42,营销篇,MARKETING ARTICLE,P57,附录,APPENDIX,P92,区域发展趋势,项目位于以鼓楼为中心的老城厢居住区域，项目以公建居多。知名度高，但近期发展较为缓慢。 东侧为新兴的以海河资源及和平步行街商圈为依托的高端区域，自环球金融中心及仁恒海河广场入市后整体价值得到大幅度提升。 南侧2公里为南京路商圈区域，正逐步发展为天津CBD中心区,近年全市商品房市场情况,天津市商品房市场在经历了08年经济危机后，近两年成交量保持了较好水平，均价则保持了持续上涨的态势。 预计2011年天津市商品房成交量将保持稳定现状；价格稳中有升,2006年,2007年,2008年,2009年,2010年,近年南开区商品房市场情况,2010年12月（样本采集较多）南开区均价已达到18339元/， 环比2009年12月（15802元/平米）上涨幅度达16。 尚达信市场部分析，南开区平均月增长率为约2，区域内样本材基较少，单个项目对区域均价影响较大。本项目做为标杆产品，对区域价值拉升较高。估计2011年6月南开区商品房均价为21000元/平米,近期南开、和平区土地市场情况,近两年南开区、和平区土地出让面积有限。今年未有大面积出地，且出让地块均距离本项目较远。在售项目多为08-09年成交地块。 由于近年出让地块较少，远期投放量少，竞争主要为现有项目,政策走向,结论 未来市场将形成低端和高端二种产品，中端产品生存难度加大。 对本项目而言市场客户产生观望情绪，但不会造成明显影响,竞品情况,本项目主要竞品为老城厢区域及海河畔区域内项目。南京路区域区位及资源无可比性，不做参考。 天津环球金融中心及富力城华庭公寓已售罄；九州国际仅余3万平米，保利香槟国际仅余2.6万平米，预计6月以前清盘。四楼盘均不成为竞品项目。 近年竞品水平高，竞争激烈。本项目重点竞品项目为阳光晶典、仁恒海河广场及大都会,主要竞品产品情况,公寓,住宅,主要竞品销售情况,阳光晶典尽管与本项目仅一路之隔，但户型产品线单一，推广不到位，价值得不到体现。经历半年客户积累仅卖掉一栋楼（约1.3万平米）。 仁恒海河广场销售情况好，在区域内有较好的口碑。两年消化20万平米。 大都会在区域内属于知名度最高的在售产品。保利金融街控股共同开发的品牌优势，86万平米超级大盘，以及和平区中心的地段优势共同带来了市场价值的认可，支持了良好的销售速度。开盘仅半年已消化10万平米,二手房调查样本情况,周边二手房情况,富力城在本区域内最具影响力住宅。70年产权 ,强调居住属性，户型、景观及环境是主要优势，目前二手房均价为约20925/平米。 周边各社区总体二手房均价为 14400元/平米21000元/平米,本项目,嘀嗒,城上城,新世界花园,富力城,邮电公寓,市场情况汇总,宏观市场 政策倾向打压房价，执行不好的原因是未对症下药（不解决针对性的投放，只制定限制需求和提高交易成本的政策），并未否定行业发展。因此，对本项目的影响只体现在心理上。 从天津大区域发展的角度分析，天津房地产格局趋于稳步有升态势。 区域市场 目前该片区认可度高，土地投放量小。 区域内地块稀缺，需求大于供给，各项目间容易形成补位型，而非竞争型。 竞品市场 在本项目销售期内公寓市场有竞争，要解决快速回款目标。 本项目需要打造“地标领袖”级核心竞争力,项目篇,02,PROJECT PAPERS,区位价值,绝版地块价值越来越高,阳光晶典,本项目,富力城,城上城/嘀嗒,城上城,壹街区,后现代城/ 新安花园,铜锣湾,TOWN 中堂,天街,九州国际,鼓楼,金盛国际,已完工地块,在建地块,艺术公寓,崇化中学,项目位于南开老城厢区域，属于天津最具历史的中心城区。 区域地理位置好，缺乏机会 目前仅有两块余地，稀缺的地段是本项目的重要优势。 但区域内商业见光死，已在当地人心目中形成定势。从调整区域价值的角度理解，更加需要一个有实力的企业和独特业态的物业存在,项目与南门外大街及南马路相邻，北侧为地铁2号线站点，西侧500米为地铁1号线站点，多条公交线通过，交通便利 目前周边各种配套不全面且较为低端，有待改善 交通价值带来的优势随2011年6月份地铁2号线通车凸显，配套价值目前无优势，由本项目商业体带来大幅度提升,交通及配套,公共交通体系及配套日趋发达,地铁1号线,地铁2号线,本项目,项目价值,最大最全项目总建面53万平米，天津中心最大商业综合体 标志性25万平米天津最大购物中心，185米的甲级写字楼。 第一次和第一大的组成效应本项目为市中心的第一次和第一大综合体，新的标杆形象将带动整个老城厢的价值提升,位于天津中心的第一MALL 新地标、综合体,品牌价值,1952年中粮集团成立 中粮集团是中国最大的粮油食品进出口公司和实力雄厚的食品生产商，1994年以来，中粮集团一直位列财富世界500强企业、全明星产业链 2007年底北京西单大悦城隆重开业 2009年5月沈阳大悦城开始营业 2010年5月北京朝阳大悦城正式营业 2010年12月上海大悦城一期购物中心正式营业 天津大悦城将于2012年底营业 随着各地大悦城的相继营业，国际时尚MALL的形象已深入人心 创新型央企 中粮品牌是对大悦城品质的保障,目前,2012年,未来,区域,交通,配套,项目,品牌,后期配套将日趋完善、高端,后期知名度及认可度越来越高,品牌知名度呈不断上升趋势,各价值发展趋势,核心价值整合及项目定位,中粮大悦城,天津市中心第一MALL,区位,绝版地块,交通及配套,日益发达,项目,综合体 新地标,品牌,创新型央企,全天津最时尚的生活橱窗,SHOPPING MALL 大型娱乐/购物/休闲一站式服务零售综合体 一个城市的MALL代表了该城市经济的新高度 万达算是天津第一个MALL，却不是真正意义上的MALL,所以，大悦城的价值在于 是对城市的贡献 是对区域价值的拉动 是运营者实力的体现 是大悦城本身,综述,住宅产品建议侧重点,关键词生活属性 通过强调社区景观及物业服务，营造闹中取静的生活环境，打造高品质住宅,主入口,次入口,人行入口,次景观节点,主景观节点,入口景观节点,社区以现代风格硬铺装为主 适当加入小水系，以及通过雕塑小品增加时尚感,住宅产品户型,住宅户型以88-90平米2室户型为主，其次为56-71平米一室及130-144平米三室。3梯5户，强调居住舒适性,公寓产品建议侧重点,关键词私密性、安全感 由于深入商业中心，如何保护私密性及安全为客户的关注点。本项目需要通过加强电梯、入户门等安防系统，来打造商业中心的私属公寓,关键词小户型 采光、景观较好的边角户型做为2室1厅（或3室1厅）户型外，为利于销售，其余户型均改为一室一厅户型或标准间户型，面积控制在40-70平米,公寓产品户型建议,SWOT,S优势 53万平米大规模综合体，业态丰富 25万平米一站式购物中心资源依托 中粮品牌影响力 老城厢地块价值认可度较高,W劣势 周边交通拥堵 配套低而不全 区域内商业氛围差 50年产权降低了竞争力 地块受限带来的产品硬伤,O机会 大悦城将对老城厢带来价值的新提升 年底地铁2号线开通后，交通优势将凸显,T威胁 政策趋势不明确 海河区域目前价值发展迅速，知名项目众多；而老城厢区域近期发展缓慢 竞品项目多已形成高知名度及美誉度,近期劣势，远期优势,近期机会，远期优势,近期威胁，远期优势,SWOT,S优势 53万平米大规模综合体，业态丰富 25万平米一站式购物中心资源依托 中粮品牌影响力 老城厢地块价值认可度极高 交通便捷，配套完善 “天津市中心第一MALL”标杆地位,大悦城是卖点、品牌是购买信心 区域是升值保障、标志性是形象 产品细节需要尽量回避,W劣势 50年产权降低了竞争力 产品硬伤不容易化解,T威胁 政策趋势不明确,销售篇,03,SALES ARTICLE,注自2009年开始施工，至今已两年时间，资金支出巨大，各业态同时施工成本高，开发商将面临很大资金压力,方案一实现现金流 2011年3月亮相，6月住宅与公寓同时进行销售，采用低价策略快速消化 方案二实现高利润 2011年底购物中心营业，2012年1月亮相，4月住宅与公寓同时销售，可依托商业的知名度提升价格，实现高利润 折中方案保证现金流，追求高利润 2011年消化部分产品实现现金流，2012年通过其余产品带来高利润（开业是重要节点）。 所以首先通过住宅快速回款，后期依靠公寓实现盈利,由市场权重法得到，住宅项目目前价值为 21755元/平米。 考虑时间溢价后， 2011年6月份开盘价格为约23000元/平米,住宅价格初算（市场权重法,由市场权重法得到，公寓项目目前价值为23011元/平米。含精装费用3000元/平米，得到均价26000元/平米。 考虑时间溢价后，2012年4月月份开盘价格为约31000元/平米,公寓价格初算（市场权重法,各楼座价值分析,采光 1、2受到遮挡最小，4受到遮挡最多 视野 1视野最为开阔，4、5视野受限制最严重 户型 1-4户型相对5更为舒适 景观 1、2景观最佳，下楼即是景观 外部交通 1受到交通影响较严重 商业 2、3受到商业影响较为严重 社区交通 2位于道路末端，受到影响小 入口 3-5受到入口影响，1、2远离入口，私密性好,住宅各楼座价值,根据各楼座采光、景观等因素进行评价，得出结果1价值最高，价值最低楼座为5,1,3,2,4,5,1,2,3,4,5,1,2,5,3,4,住宅推盘计划,各楼座开盘日期及指标,各年份指标,南塔,北塔,2012年4月,2012年6月,公寓推盘计划,各楼座开盘日期及指标,住宅及公寓产品至2012年年底全部售罄。 住宅最终实现均价约26471元/平米，公寓实现均价32000元/平米。 住宅实现销售金额18亿元，公寓实现销售金额14亿元,客户篇,04,CUSTOMER ARTICLE,以下是基于走访典型项目、市场内同行人士及购买者访谈，了解的相关情况,区域内典型项目客户分析,仁恒海河广场 海河情节/资源型客户 从海河广场的名子和效果图上可以看出 仁恒属于典型的资源型项目 他们喜欢海河边的生活方式，也足够信任海河资源的升值潜力,区域内典型项目客户分析,津门津塔 海河资源/身份标签 全天津最高的建筑，离海河最近的项目 金融街控股，全国多个城市标杆项目的开发商 他们受品牌号召，对资源绝对占有，以标志性成为身份标签,区域内典型项目客户分析,富力城 生活城/性价比 6年的市场占有，性价比深入人心 纯居住大盘 富力园林、富力精装的信任感 作为第一居所，在区域内有适合居住和性价比的优势印象,区域内典型项目客户分析,大都会 品牌感召/性价比 津门津塔所证明的品牌实力 同阶段，同区域市场内 与仁恒、津门津塔的价格落差，形成鲜明的性价比 他们受品牌感召，同时由于较高的性价比，入住城市中心,老城厢、南开区、市中心的区域价值得到一致认可 有钱人都想在日益稀缺的土地上为自己占领一席之地 他们或自住，或收藏，或长期投资 而在市场上买A还是买B，一定是取决于项目的性格属性 身份标签、资源占有、品牌感召、优雅品位 只要对位，他们就会买单,基于以上120-400万的单套货值，得出我们的客户定位 准财富阶层向往财富阶层的阶层） 身份标签、资源占有、品牌感召、优雅品位 只要对位，他们就会买单,住宅产品单套货值参考,本案客户,公寓产品单套货值参考（面积未定，以下为预估价格区间,身份特征富二代、官二代、富财新贵、部分奋斗型成功人士及少数殷实财富阶层 职业特征私营业主、企业高管、部分律师、经纪人、广告人员、海归、学者、某领域专家等 置业目的居住兼长期投资为主，房产是对稀缺资源的占有，和一种身份符号 置业经历 具有多次置业经历，部分人从中受益匪浅 投资理解对投资具有敏锐的眼光，看中土地增值保值而非短期投资回报率 价格敏感度对价格敏感度低，对价值敏感度高，强调所购商品物有所值或物超所值，而不是物美价廉。 生活方式非常忙碌，有钱无闲，热爱城市化的生活方式，追求时尚，对生活品质要求高,客户描述,客户证言 “贵呢也认可，当时这块地没起来呢就已经炒到两万了。” “你们项目的价位我们心里是有数的，没有太吃惊。” “中粮是个很有实力的央企，品质保障我们肯定不用担心” “天津从来没有，鲜明个性将会是新一轮投资价值点“ “这种业态的价值和自然资源一样很独特、很有升值点“ “买城市中心的房子，本身就像收购黄金一样，最大的特点就是保值,城市核心区的高端物业 其核心价值不是自然环境，也不是社区、绿化等，真正的要素是地标符号、地段价值、城市稀缺资源、高品质服务、城市话语权等； 若管理、服务等做到五星级酒店标准，将模糊城市豪宅与酒店公寓的概念。客户群体也将模糊化，不分地域、不分功能（居住/投资）、不是全时段居住等,身份标签、资源占有、品牌感召、优雅品位等因素已成为高端客户置业的的核心要素,环境需求 园林已经不重要，但符号性和品质感要强；园林、规划都是高标准的，学习香港豪宅或国外；园林除环境营造外，风水格局也很重要。 配套需求; 充分整合周边商务、生活配套；观光电梯、豪华大堂；商务配套服务要完善，家是商务功能的延伸。 户型 放大空间的单一功能，而非大而全的功能空间；因为是大悦城的产品，所以对户型的关注度远远低于对大悦城的关注,环境及配套方面在满足其基本功能之外，客户追求的是一种身份标识、投资安全及收益,消费行为 品牌对消费者具有三重价值功能价值、象征价值和体验价值，其中象征价值因能回答和识别“我是谁”这一重要问题而受到消费者青睐。 此时，品牌作为“图腾”或差异符号，构成消费内容的一部分。以价格不菲的劳力士、浪琴等为代表的瑞士名表已成为男性消费者身份地位的象征，而诸如LV、卡地亚这样的国际知名手袋则是女性消费者身份和地位的象征。 本案客户，出入于友谊商厦、海信广场等城市高端品牌消费场所 据尚达信数据资料分析，友谊商厦多为会员卡消费（灰色收入居多），海信广场多为银行卡消费（自我消费居多）；同时鉴于性价比，建议海信广场作为外展场首选,消费行为特征品牌消费不单单是满足生活需求，更是一种身份象征,海信广场 作为外展场首选,消费行为特征经常出入各种类型的高端商场、顶级酒店，强调酒店的服务、品牌、安全性等,核心客户准财富阶层 向往财富阶层的生活方式，经常出入高端消费场所，置业以居住并兼长期投资为主，但并不愿承担过高总价,重点客户财富阶层 由于准财富阶层向往财富阶层，所以他们前期的置业行为具有引导作用，能够坚定准财富阶层的购买信心,游离客户投资客户 以投资回报率为衡量标准，如果区域内有更高回报率的物业，会马上转移,结合竞品及本项目客户分析得出 1、中产阶级比较容易认可有鲜明性格属性和专属价值点的产品 2、比起仁恒的海河资源，津门津塔的身份标签，富力城的生活属性，大悦城的价值点，恰恰是“第一MALL”带给她的时尚的、城市感的性格属性，以及“津市中心”的价值属性 3、客户可能会因为大悦城的“升值性”、“标志性”或者“面子工程”等等因素而购买，而唯一的共同点一定是“她是大悦城”，所以 “大悦城”的唯一性是本案的营销重点,由于客层复杂，地域不单一，阶层多样化，置业目的也不尽相同，所以 大众媒体的告知和形象建立非常关键,营销篇,05,MARKETING ARTICLE,媒体炒作 名人感召 现场体验 圈层活动,先从品牌说起 跨粮油、食品、酒店、房地产、金融等9大业务板块 世界500强、央企 敢为天下先的中粮人精神 以上元素都启发着我们，仅有 国际化、时代性、标志性、创新性、有强劲生命力和影响力的营销思路，才能匹配中粮的深厚底蕴和领先地位,营销的创新性,启示,从本案客户分析可以看出，客户多种身份/多种行业属性/多种投资经验。如只用一种营销方式难免会遗漏客户，多种营销方式使用虽不会遗漏客户，但营销成本又会大幅度增加。 所以本案将会是,一次全方位的跨界营销,媒体炒作,名人感召,现场体验,圈层活动,跨界营销,营销体系,地产,时尚,艺术,娱乐,品牌,形象塑造方向（3个月形象期内告诉市场，大悦城是什么,中粮大悦城是天津城市走向国际化的里程碑 中粮大悦城是天津商业MALL现在、乃至将来的楷模 中粮大悦城是中粮品牌的又一次升华 中粮大悦城是天津时尚、品味的标签 中粮大悦城是天津财富阶层从北京、上海消费主流转移到天津的开端 中粮大悦城的标志性、唯一性、代表性是财富阶层关注的焦点 天津市中心第一MALL,全天津最时尚的生活橱窗,第一步跨界娱乐圈，话题引爆大悦城,1、邀请有社会号召力的导演，执导大悦城形象宣传片 2、以网络、短信，报纸制造话题，形成市场关注噱头 3、网络制造悬念，对导演、创意以及演员的种种猜想做人为制造。 4、宣传片亮相，在销售现场做首映，形成围观，充分制造人气。 5、跟进话题以BBS、微薄为主导，形成争论话题,话题形成,悬念制造,TVCF亮相,舆论渲染,第二步跨界胡润圈层，进行客层转化,1、先以胡润百富的注册会员（各圈层领袖）组织活动，再以意见领导者带动圈层其他成员； 2、深入胡润旗下马会俱乐部、奢侈品俱乐部、慈善俱乐部，形成圈层影响力； 3、组织团购活动，以实际购买带动社会追随购买 4、本案借胡润百富品牌影响力，提升项目自身及产品品牌,深入圈层,团购组织,品牌借势,锁定领袖,第三步跨界专业领域，证言区域价值,1、邀请有社会影响力的学者，以学者的专业含金量，理性地对大悦城之于天津的价值，做证言式分析，增强客户的购买信心。 2、访问胡润百富旗下会员，分别从不同角度阐述大悦城的观点，形成前期销售道具之一，目的，配合前期噱头炒作的专业化落地。 3、媒体使用圈层、网络、报纸。 4、网络制造话题，形成新城市生活方式的谈论与猜想性描述,名人撰写,人物访问,舆论渲染,大众媒体公共区域最大化 小众媒体精准渠道最大化,媒体策略,大众媒体户外、报纸、网络、电台、影视等影响力媒体 小众媒体DM、短信、数据库、俱乐部等,媒体分析,售卖期重点使用,形象期重点使用,形象期重点使用,亮相,2011.3,2011.6,住宅开盘,2011年底,商业开街,2012.4,公寓开盘,一级排广线,二级排广线,一级销售线,二级销售线,三级排广线,三级销售线,销售线,推广线,媒体线,时间轴,媒体节奏,户外,报纸,电台,活动,短信,DM,网络、网站,电影院,选址 市内6区重点商圈，交通枢纽路段，传递大悦城形象 环外通往滨海、北京等重要道路通设，释放售卖信息 影视媒体（海光寺电子屏、奥城电子屏）传递形象 投放时间 3-6月，密集型投放（亮相期） 7月以后，节减式投放（持销期,户外战略布局 （南开、河西、和平、机场、高铁、通向滨海重点布阵,本项目,通住滨海、机场,参考价格约84万/月,天津主流纸媒受众分析,本案选择今晚报、每日新报，作为主流平面媒体使用,以上数据分析来自尚达信市场部,主题内容以广告公司最终确定稿为准,亮相第一个月，每周2期（新报/晚报同时发布）；其余形象期每周1期（新报/晚报交替使用） 持销期，节点使用（新报/晚报同时发布,报纸使用,项目网站及网络媒体使用,项目网站作为主要的网络媒体平台，进行形象展示及话题炒作； 搜房、新浪2大主流网络媒体，进行主页链接，并进行新闻式释放和论坛经营，不作为主流广告载体使用； 每年每家投放约10万元，作为媒体关系维护及人气炒作使用即可； 费用约为20万元/年,内容形象传达为主，非售卖方向 形式上注重以声音、音乐、拟声词来塑造产品性格；多运用口语，以创意点形成记忆点。 时间及频次3、4月（形象期）；6月（开盘期） 频道选择交通台、音乐台、经济台 有效受众覆盖高端私家车业主 预计费用45万,电台广播,节点 安排,原因电影受众一般为年轻白领，他们是大悦城商业的消费客户，有益于宣传大悦城的市场知名度 内容形象宣传片内容 时间及频次5月（形象期）；7月（销售期） 影院选择万达影城 受众观影者 预计费用6万/月 合计约12万,电影院片头广告,节点 安排,变形金钢3 上映日期2011.7.1,蜘蛛侠4 上映日期2011.5.5,4月份起，持续给意向客群邮递DM手册（类似时尚杂志的产品小楼书），以实现最终售卖。 重要节点，辅以短信、彩信 亮相期/住宅开盘期/公寓开盘期分别投放200万条 商业开街投放200万条 其余持续期，20万条/每2周，持销期约为80个周，共投放800万条 短信费用预计约80万,精准渠道DM短信/彩信客户拦截,胡润百富,商会投资团,晋商投资团,楚商投资团,浙商投资团,温州投资团,近千名资产过千万的会员,近百名MBA企业高管/老板,近百名EMBA会员,天津马会会员,银行钻石客户,招商银行,花旗银行,渣打银行,天津农业银行,天津工商银行,建设银行,高端楼盘客户,金融街客户,霞光道5号客户,仁恒海河广场客户,大都会客户,天津奢侈品俱乐部,招商银行,本案,海信广场,约5公里路程,精准渠道外展场,选址海信广场 海信广场以天津高档商场定位，会员消费能力较高，与本案客层相匹配，同时也是项目形象的展示 入驻时间3-6月（户外同期） 目的项目展示，客户积累 预计费用10万/月，合计约30万,名人感召策略,大悦城作为陌生的品牌进入天津 借助有市场基础的名人身份感召和观点证言，能够迅速建立市场的信任感 名人身份，在为大悦城形象加分的基础上，又塑造了市场的传播话题,传播话题,身份感召观点证言,名人执导 目的在大悦城做为陌生品牌进入天津初期，以名人的感召力炒作，形成长期的话题传播，能够迅速树立市场的信任感 执行邀请有业界知名度和社会影响力的导演执导，以“大悦城”为形象主角定做专题片； 内容宣传片突出大悦城时尚、品味的调性，以形象传播为主导而非售卖； 形式宣传片形式，更像“大悦城”即将上映的花絮 炒作媒体报纸、网络（项目主页专业网站） 发布载体电影片头、户外电子屏 制作时间3月事件启动，3月中旬开拍，4月开始使用 时间电子屏，4月初（略迟于户外）；电影片头（5月，7月,邀请名导,内容炒作,宣传片 发布会,媒体使用,话题线,导演采访 导演观点,首映发布 杀青酒会,演员邀请 媒体探班,媒体发布,传播线,目的以学者的专业含金量，理性地对大悦城之于天津的价值，做证言式分析，增强客户的购买信心。 执行邀请有社会影响力的城市学者，为项目做价值分析楼书； 炒作媒体在搜房、新浪等专业网站形成话题炒作，实现口碑传播 使用作为项目楼书使用 时间7月启动，8月楼书使用,学者著书,邀请学者,观点炒作,签名发送,物料使用,话题线,传播线,业内传播,媒体传播,市场传播,目的以胡润百富的感召力，拉升大悦城项目形象，建立客户组织雏形 胡润俱乐部资源 1、奢适品俱乐部（2011年在天津落地，日后可以作为活动的客场） 2、京津两地富二代圈层资源（独有资源，并成功举行该圈层活动） 3、慈善家俱乐部资源 4、胡润杂志定期广告宣传,胡润百富俱乐部营销,案场接待策略,现场体验迅速建立客户的信任感,案场包装,客户接待流程及动线设计,保安 泊车、指引,销售接待,一楼项目沙盘观览,深度）洽谈,时尚感 （着装参考海信/友谊,服务员 接待,尊贵客户体验 （参考俱乐部服务人员,自信、优雅,二楼沙盘观览,项目价值点 透彻解析,单套房源价值点 透彻解析,产生信任 实现签单,影音室 观影,影音及广告片 介绍,服务先行，降低售卖感，增强尊贵感,专业销售接待，增强项目信任感,影视先行，感官冲击，增强项目好感,形象先锋，提高第一印象感,项目沙盘，价值先行，增强购买信心,单体沙盘，详细分析，加快购买决策,深度洽谈，一对一解疑，实现签单,时尚感 保安作为项目第一印象元素出现，服饰上要求有时尚装饰元素，以塑造项目时尚前卫的第一印象 泊车要求178CM以上，举止优雅，彬彬有礼，不卑不亢 行为要求优雅待客，有私人管家的风范 行为细分泊车后用对讲机告知接待人员客户开什么车，以便于接待人员提前揣摩客户的性格喜好 听觉除中央音乐背景外，洗手间播放国外电台的节目 视觉国外金融、时事、人文、时尚杂志要看似随意实则规范的置于客户触手可及处（要即时期刊,客户到访体验系统】分解说明,客户到访体验系统】分解说明,尊贵感 服务先行，销售在后；一对一服务 以星级酒店和俱乐部式的服务礼仪接待到场的每位客户 前台接待前台放置2-3名专业服务人员，要求1.65米以上，举止优雅大方，知性热情 着装要求；随意、时尚、优雅 工作细分1、提示客户全程接待的预计时间，以便客户安排自己的时间 2、对讲邀请专业销售人员，进行销售接待 专业销售受服务人员邀请后出席接待客户，要求专业、自信，博学、优雅 着装要求稍正式，容易令客户产生信任感 私人观影销售人员带客户先进影音室观影，建议每组客户单独观影，一对一服务，增强客户的尊贵感,品位感 以硬件、软件及现场的暖场活动增加现场的品位感 硬件售楼处接待区内尽可能艺术化。 软件自开始就应该向销售顾问提供关于投资、金融、理财、私家车、礼仪、葡萄酒、雪茄等系统知识，以增加和客户更深入沟通的可能。 暖场艺术活动在楼处2楼，阶段性邀请私人设计师举办小型设计展，增加大悦城本身的时尚元素；从而也把单纯的时尚概念做得更加丰满有趣，使大悦城更有活力,客户到访体验系统】分解说明,客户到访体验系统】分解说明,细致感 以细节服务，体现项目的人文关怀，对位客户的金字塔顶身份特征 饮料饮用水避免用桶装水，并向客户提供即煮咖啡，味道的经营也是影响客户认可度的重要手段。 零等侯服务客户落座后，由专人询问客人饮用何种饮料（应至少提供水、咖啡、红茶、果汁），并迅速提供 点心/甜品下午四点左右建议提供适量点心或饼干。 衣帽间冬季设置，由专人为客户保管大衣,圈层活动策略,圈层活动带动口碑传播 事件线结合话题线扩大社会影响力,节点安排,宣传片拍摄,胡润百富,大悦城京津沪 三地观览,MALL模式 带动房地产升值,2011年夏季时装 流行发布会,2012年春季时装 流行发布会,亮相 2011.3,住宅开盘2011.6,样板间开放2011.6,商业开放2011.12,公寓开盘2012.4,事件线,事件线及话题线,楼书执笔,3.15,4.1,7.1,话题线,传播线,业内传播,媒体传播,市场传播,名人撰写,人物访问,舆论渲染,深入圈层,团购组织,品牌借势,锁定领袖,领袖带动,圈层影响,话题传播,活动调性示意,费用预算,总销售额按约32亿计算，营销费用约占0.7